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商业地产研究  
Study of Commercial Property
  蓝色港湾改造 Transformation of Solana Lifestyle Shopping Park
 
 
 
 

项目概况

Solana 蓝色港湾国际商区,是北京朝阳区朝阳公园西北湖岸的滨水商业小镇,采用“LifestyleShopping Center”的商业模型,兼具购物、娱乐、休闲、旅游功能。



Solana 蓝色港湾商区由19栋2-3层的建筑组成,按照不同的功能划分为美瑞时尚百货、SolanaMall、活力城主题店、高街、亮马食街、左岸、中央广场等区域,有1000余个品牌,600多家零售名店,30多家餐饮美食,20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等,业态丰富多样,涵盖中心主力店、品牌名店、创意精品、中西特色餐厅、主题酒店、咖啡厅、DISCO、SPA、KTV娱乐场、上流社交舞会及精品酒店等。




建筑规划指标

占地面积

130000m2

建筑面积

地上面积

60000 m2

 

地下面积

90000 m2

容积率

0.63

绿化率

30.72%

物业类型

综合性商业

交通组织

人车分流、客货分流

后勤通道

设备先进完善,各商家店铺卸货走地下,电梯直达店面

垃圾处理中心

安装空调排风系统,实行干湿垃圾区分

车位

地上1300,地下800

电梯数量

客梯8部,客货梯7部,观光梯1部,扶梯34部





原设计特色

Solana蓝色港湾的设计特色可归结为以下两点:

1.   通过下沉广场设计争取有效商业空间最大化。

项目属于朝阳公园内的配套建筑,允许建设量为公园面积的3%-5%,地上面积有限。方案设计师将中央庭院设于地下一层,并通过复杂的交通系统将其和不同标高的室外平台连接成为整体,在中央庭院内完全没有位于地下的感觉,使周边店面的商业价值较一般地下一层得到大幅的提升,同时,复杂的室外空间高程组合使各楼层的商业价值相对均衡,实现了有效商业价值最大化的目标。

2.   与环境景观融合的Lifestyle商业模型。

根据国际购物中心协会InternationalCouncil of Shopping Centers的解释,Lifestyle ShoppingCenter通常位于密度较高的住宅区域,迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求,具有露天开放及良好环境的特征。业态主要包括高端的全国性连锁专卖店,或以时装为主的百货主力店,以休闲为目的,包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施,通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。本设计将Lifestyle的原型和朝阳公园水岸景观相结合,创造了繁华的滨水商业街区。




设计的不足和改造方式

问题一 :设计直接引用Lifestyle的模型,室外空间过多,对于北京的自然气候,每年仅有从四月到十月七个月的最佳使用期。导致整体商业运行效率较低,圣诞节游人多,消费少,娱乐价值大于商业价值。

改造方式:

将原有的部分室外商业街,增设玻璃天窗,改造为室内商业街,提高其在冬季的使用性能。

问题二:顾客动线设计偏复杂。设计采用“8”字形动线设计,形成了3条互不连续的轴线,动线分为主副,人流主要集中在主动线上,副动线相对偏僻,人流较少。实际上很多顾客都不知道还有滨水酒吧区。

改造方式:

动线设计的问题在建筑建成后基本难以改造,只能通过景观设计优化,引导系统优化,予以改善。改造后效果也不是很明显。

问题三:项目商业容量过大。对于Lifestyle商业模型,通常建筑规模控制在4万平米左右,而蓝色港湾整体建筑规模达到了13万平米,这是一个Shopping Mall的规模。商业模型和规模的不匹配造成了蓝色港湾一半以上商业空间的低效运行。

改造方式:

这也是一个难以彻底解决的问题。设计师建议对业态进行适当整合,减少部分中高端品牌,增加一些偏时尚风格的年轻化品牌,提高空间形态和商业业态的契合度,最大限度缓解规模过大带来的问题。

总之,蓝色港湾不失为一个有特色的商业项目,是北京富有吸引力的新商业区。但在最初设计上的一些不足,也使蓝色港湾成为了典型的“叫好不卖座”的尴尬案例。



 
 
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