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健康地产研究  
Study of Healthcare Community
  中美养老社区开发模式创新
 
 
 
 

养老社区开发设计理念

       现代新型养老社区的发展已经从过去的养老院,福利院概念上升为全功能,全老龄进程,一站式养老的大社区理念。欧美和日本等发达国家的经验表明,成功的养老产业绝不仅仅是传统意义上的老年居住和照护, 它代表的是一种人类生命状态在长达30-40年的退休期中的综合生活状态的再创造, 是集专业医疗护理、健康管理、酒店服务、教育文化、康体娱乐等涵盖身体照护和精神怡养的整套硬件和软件兼容的服务体系,能够更全面、更专业、一站式的满足养老者的各种需求。 养老产业的价值链很长, 它集金融、地产、开发、 酒店式运营管理、医护、餐饮、文化、健体等服务为一身,是一个社会系统工程。

       退休后人生基本区分为四大阶段, 提供各自相对应的居住和服务。 这四个阶段分别为:活力生活,独立生活,协助生活和专业护理. 这四个阶段可以有相应的一种或若干种甚至是综合的开发模式来提供产品。根据开发和投资人的具体情况和目标及土地政策来做决定。

开发模型:

        一个开发单位或投资人首先需要对要做的养老社区的商业模型有一个清楚的概念,根据开发的定位来决定运作模型,从而指导要开发的产品组合。通常影响开发模型的有下面几种养老形式:
       1. 活力居住社区:普通居住小区内配备一定的养老设施,如日间照料中心,医疗所,一定的公共服务功能,如娱乐,社交,餐饮,健身及办公空间。这种模式适合产权式的家居养老生活,是最基本的带有养老功能的社区形态。这种模式又称为退休活跃型老人养老,重点打造一系列公共活动场所,如体育健身,养生修行,教育培训,休闲娱乐,等鼓励老人参加交流互动、强身健脑,愉悦精神的硬件设施。属于轻度或简易服务模式,老人基本自理,一定程度依赖外来帮助,如保洁,餐饮等,可以配备一定的报警系统和信息管理,但生活安全度,方便性和一旦需要护理服务的保障较难完成。
       2. 独立老年公寓:这种状态是年龄的增加造成一些活动需要一定的服务,并且是足不出户的的服务, 如就餐, 家政, 购物等;用一种酒店式的规划和服务包来满足这部分的需求。 因为这个年龄段也主要是以健康自理老人为主, 服务的重点是创造生活上的方便和尊崇感, 环境上的安全及更加人性化,去各种公共设施都在很方便的步行距离内。 不同于活力社区的是更有组织的管理带来了生活上的安全,人性化和方便性。基本不用老人操心生活中一切需处理的琐事,一切服务到户。 这种开发模式需要有专业管理团队来配合,开发投资人大产权经营模式,更多的具有酒店服务管理的性质。
       3. 协助生活和护理院: 当随着年龄的发展,老人在某些日常生活行为发生不能自理状况,需要协助才能完成。 这部分的服务是市场的刚性需求, 也是国内养老院做的多但上不了档次的需求缺口。 国际上的成功经验在协助生活方面很值得我们借鉴也是我们的社区着力打造的核心价值。
       专业护理阶段是当老人卧床状态,需要24小时专业医疗康复和护理的最后生命阶段或者短期康复治疗的阶段。 这部分是老人依托的最后生活形式, 同时还是全社区老人一个可以随时实行其康复需求的短期疗养中心。
这两部分养老状态在专业服务上要求更高,服务团队的护理和医疗都有人才和资质的要求,开发产品更多的是将护理型居住和公共设施结合的更紧密,特别是医疗康复设施的引入。协助阶段的公共服务部分可以略少于独立生活或活力生活社区,但一些设施,如餐饮,小型的娱乐,健身(如泳池)还需保留一定的规模,只是设计位置和关系会有所不同。
       4. 持续护理大型社区(CCRC):这种模式是将以上几种养老形式结合起来,开发一站式全功能的大型社区。它的概念是从较年轻时入住,一直到最后的护理状态,不用再搬家易地。设施齐全,档次高,是接近理想化的社区。 从开发的角度看,因为它结合了产权销售和持有运营的商业模式,可以更快的平衡投入,成本分摊降低。是有实力的开发商的理想开发模式。 CCRC是从美国引入的商业模型,在美国获得了较成功的经验和一定的市场认知度。在中国,成功地运作CCRC但对土地的规模有较大的要求,需要地方政府的通力合作和支持。

养老社区策划和设计:

       养老社区的开发在中国虽属于起步阶段,但已经成为地产转型的热点, 众多机构从保险企业到开发商蜂拥而上,形成了竞争激烈的态势。怎样在竞争中胜出,又怎样将老人从市区熟悉的环境中搬到新开发的养老社区,将成为众多开发企业最重要的问题。除了费用,服务等商业模型上的元素外,根据美国多年成熟的经验,养老社区的建设品质和环境起到了不可忽略的作用。特别是CCRC这样的大型社区,通常会出现在城市郊区的位置,从设施设置,硬件配置到环境及建筑的设计都必需从设计上专业精心,且有独到之处才能有足够的吸引力将老年人群从现有的家居环境中吸引出来。成功有吸引力的养老社区仅靠通常的适老建筑设计,如无障碍,方便生活的细节等是打造不出来的。 能够让老人一见倾心,决定签约入住的设计元素更多的是靠社区的总体形象和综合设施的魅力,这包括园区规划布局,园林环境,装修风格和档次,公共设施配置的形象,居住环境,居所与公共设施的关系等。根据美国专家调查,社区形象是在社区地点这一不可控的因素后,决定老人选择的第一设计有关因素。
       综合对美国对大量成熟养老社区的调查及对中国老年人群的分析,我们认为一个好的养老社区设计应注意下列要点:
       1. 功能齐全和组织合理的社区规划,这包括居住和公共服务和活动功能的设置,各区快之间的关系,可达性,方便性等。
       2. 完美的室外园林,特别是在中国,将老人从城市水泥森林中解脱出来,移居在田园般的环境是普遍的梦想。设计要特别避免先进大型住宅区千楼一面的开发模式。
       3. 方向感强的规划是老人社区必须具备的,但并不等于衡平竖直的概念,而是通过合理的布局不同形象的建筑和园林景观实现。不对称的设计和起伏较大的空间穿插布局可以营造出多视角的自然标志,为居民提供好的方位感。
       4. 社区入口设计: 入口是社区的第一印象,即吸引眼球又亲切和谐是问题的关键。另外精心设计的进入社区和走近接待建筑的路径也会给第一次的来访者一个深刻甚至是震撼的感觉。但如果认为应该是大广场或大宫殿般的形象就大错了。 关键词还应该是回家般的亲切加尊崇。可以通过一些室外的前置空间来达到效果。
       5. 城镇街道和社区客厅: 郊区的养老社区设计在有条件的情况下应引入小镇街道的概念,使入住老人在享受田园风光时不感觉到切断以往的城市生活,帮助消除隔世的感觉,增加社区活力。另外一个重要的元素是“社区客厅”,即社区中点缀的集聚型社交空间,像小广场,围合庭院,游戏场地,公共花园等。
       6. 建筑形象:个性化和家居化的建筑设计是主要的设计理念,即便是酒店式公寓或医疗,康体,老年大学等也应尽量使用小型化的尺度,立面分割应从横向及竖向都有层次的变化,通过调整户型,屋顶变化,多种建筑元素的引入设计出丰富的建筑形态。 避免统一单调的规划布局和呆板的立面效果。
       7. 社区道路:老年社区最主要的道路设计是处理好步行道和车行道之间的分离。另外老人最多的活动是散步,步行道的延续性,景观性,安全性设计是吸引老人落户社区的重要设计亮点。
       8. 功能区间的联系:对于自理型老人来说,使用社区的公共设施是驱动搬入社区的重要原因。 居所到达诸如餐饮,康体,娱乐,医疗等公共设施的全天候步行可达性是必须考虑的设计元素。尤其在北方地区可能是较大型养老社区成功运行的关键。
       9. 入口门庭:社区中每栋建筑(建筑内部不说黄色线)的入口门庭即是社区的品牌象征,同时也担负着休息,社交,接待,处理日常需求等功能,可以说是使用量最大的一个社区空间,不能只最为一个交通空间来设计。美国许多好的养老社区在这一个空间着的笔墨最多。设计风格应尽量做到温馨,家居,同时要尊贵和高档。
       10. 楼内公共:老人公共空间的设计应注意空间之间的视线流动性和多视角;以增加视线的穿透性,增加活动参与和社交的机遇为目的。不同于一般的酒店设计,养老建筑不仅是有大量的集中公共空间,同时还要提供可以随时做下来休息或谈话的小型客厅式空间,往往是走廊和房间布局设计造成的凸凹空间,不必设置单独的房间,也有助于消除狭窄长走道的疲劳感。公共空间应尽量设在有自然采光的位置,如必需设在地下空间,应采用保证高于一般公建的灯光设计标准。
       11. 服务运营的办公空间设计应尽量采用开敞式设计,规划位置以让居民容易找到为原 则,室内布局应能观察到员工的工作情况,有家人的感觉。

UCA 的养老社区设计服务精神:

       不同于一般建筑设计师由甲方只根据甲方的设计要求和任务书细节进行建筑设计,UCA可以提供从策划,功能空间计划,规划到建筑设计,预算等一站式的养老社区开发所需的咨询服务。 以我们的多年对国内外养老社区开发和设计的经验,以对客户高度负责,视客户需要为己任的做事风格和随时接受和享受挑战的创新精神作出客户最满意的设计和规划。

 
 
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